ダイワJ-REITオープンの3つの魅力とタコ足配当リスク

東京お金
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J-REITオープンの3つの魅力

分配金利回りが高い

2021年8月20日の基準価格は3,476円で、8月16日決算の分配金は60円、年間分配金累計は860円です。
分配金利回りは驚異の年25.4%となっています。
100万円を投資すると5年で分配金累計が投資元本を超えていきます。
設定日の2004/5/18の基準価格が10,000円のとき分配金が40円だったが、今は3,476円で分配金60円とかなり分配金の利回りが高くなっている。

配当利回り

出典:大和アセットマネジメント「J-REIT徹底解説」

状況に合わせた保有する物件の多様化

リートと聴くとオフィスや商業施設をイメージしますが時代背景に合わせて物件の用途比率を変えています。
コロナ禍であり、リモート勤務推進によりオフィスの需要が減っていますが、その分ネット産業の物流施設の需要は高まっています。
J-REITは、時代背景によるニーズの変化に対応しています。
また、リートが投資するのは今後人口が減っても需要が減ることのない地域や産業に投資しているのでJ -REITの価値は下がることはないと予想します。
人口が減って不動産の価値が下がるのは利便性の乏しい地域であり、利便性の良い地域に集中する傾向があり都市の地価は物価の上昇や需給により高騰することが予想されています。

物流施設

下の図のように、eコマースの市場規模は拡大している。
そのため、物流施設の需要が高まっている。Eコマース

出典:大和アセットマネジメント「J-REIT徹底解説」

ワクチン接種者の増加

新型コロナウイルス感染者は増えています、また、変異型ウイルスも次から次へと出現し出口がなかなか見えない状況が続きます。
ただ、決して暗いことだけでなく、ワクチン接種の進捗状況は改善しています。
ワクチン接種した人の感染数は少なく、重症化もほとんど無いことは明るい材料で国民全員がワクチン接種できれば感染流行の前のような暮らしに戻ることが期待できます。

ワクチン接種状況

出典:大和アセットマネジメント「J-REIT徹底解説」

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タコ足配当のリスク

投資信託の基準価格が安定・上昇していれば、分配金利回りが高いことは良いことですが、高い分配金を支払うために基準価格が下がっているのであれば意味がありません。
ただ、リートはS&P500インデックスのように基準価格が上がることで収益を出すのと性質が違います。
少しくらい基準価格が下がっていても年間の分配金利回りが、それを上回っていれば投資する価値があります。
リート投資の価値は、基準価格と分配金利回りをトータルで考えることが大切です。

タコ足配当とは?

タコ足配当とは、企業が原資となる十分な利益がないにもかかわらず、過分な分配金を払うことをいいます。
分配金だけみると魅力的に感じられますが、実際は資産を売却したり、積み立て金を取り崩したりして分配金を払っているので自分の投資した金額を分割にして払い戻されているだけです。
さらに、分配金には税金がかかるのでその分がマイナスになることが危惧されます。

タコが自分の足を食べるのに似ていることから、このように表現されます。
高い分配金だけをみるのではなく、基準価格の推移をみてトータル的に判断する必要があります。
基準価格が変わらないか、少しでも高騰していて分配金利回りが高いのであればタコ足配当ではありません。

運用実績

3年チャート

2004/5/18の基準価格が10,000円で配当金40円でした。
今は、基準価格3,476円で配当金60円になっています。
リートを基準価格の推移だけでみると下落していますが、逆に基準価格が下がることで配当金利回りは25%を超えています。
ちょっと分かりずらいですが、基準価格はコロナショックで大きく下落してその後は横ばいの推移です。
分配金再投資基準価格では、コロナショックで下落しましたがその後右肩上がりとなり、コロナショック前の価格まで回復しています。
とても人気のあるファンドであり、純資産総額はコロナショック前を超えています。

分配金の実績

出典:大和アセットマネジメント「J-REIT徹底解説」

騰落率、信託報酬、分配実績

騰落率ですが、リートは基準価格だけでなく配当金も含めたトータルで判断する方が良いので、今回は基準価格だけでなく配当金込みの基準価格も載せました。
コロナショックで基準価格が大きく下落した局面もありましたが配当金込みの基準価格はその時期を含めても収益を上げています。
今後、コロナリスクが軽減した場合は不動産価値が高まり基準価格が上がることも期待できます。

騰落率

基準価格配当金込みの基準価格
1週間-2.44%
1ヶ月-2.39%-0.71%
3ヶ月-1.67%+3.31%
6ヶ月-0.20%+11.06%
1年+0.58%+29.12%
3年-32.28%+32.50%

信託報酬

信託報酬は0.792%と少し高いように感じます。
しかし、基準価格が変わらないか少し上がるぐらいで維持できれば分配金利回り25%超えているので十分リターンを期待できます。

信託報酬(税込)/年0.792%

分配実績

2004年に40円の分配金からスタートして、最高値では80円となりましたが、コロナショックとその回復に時間がかかっているため分配金が60円に減配しています。
それでも現在の基準価格で分配金60円は高い分配金利回りで魅力的です。

決算日分配金
2004/9/1540円
2004/12/1545円
2005/4/1550円
2005/7/1560円
2015/5/1580円
2021/4/1560円

基準価格が設定日の10,000円から現在の3,476円に下落しているのに分配金が増えています。
このことからダイワJ-REITオープンはタコ足配当といわれ否定的な人がいます。
ただ、配当金利回り25%超えは、とても魅力的であり、長引くコロナ禍でありながら基準価格が横ばいで推移しているため分配金利回りによるリターンは十分に期待できる。
コロナワクチン接種も進んでいるため、コロナを克服できれば人流は戻りリートセクターに活気が戻ると予想しています。
このタイミングでリートに仕込んでおくのも面白そうである。